Não existe tal coisa como "dinheiro inteligente" - apenas pessoas inteligentes - o dinheiro vai para onde eles vão.
Opções
Como um investidor nota promissória você tem duas abordagens básicas que irá colocar uma nota para você livros:
Você pode comprar um empréstimo existente que já foi fechado e está concluída;
Pode originar um novo empréstimo que você necessita para completá-lo;
Neste artigo iremos analisar o processo de compra de uma nota existente ao invés de originar uma nova nota.
Vamos primeiro olhar para as vantagens de comprar uma nota existente:
Você não terá que criar novos documentos de empréstimo. A única vez que você vai ter que gastar antes de receber os pagamentos é o tempo e esforço necessários para examinar todos os documentos de empréstimo existentes.
Você pode receber um histórico de pagamento, se o empréstimo já existe há algum tempo.
Você não terá que negociar os termos do empréstimo com o mutuário.
As desvantagens de comprar uma nota existente:
Você vai ter que aceitar ou rejeitar os documentos do empréstimo, como eles existem, você não será capaz de modificar qualquer parte do idioma ou cláusulas para atender às suas preferências existente.
Se alguns documentos de empréstimo que você julga ser importante estiver faltando, ou nunca foram concluídas, você terá que decidir se a sua ausência apresenta uma razão para você não comprar o empréstimo.
Você provavelmente não vai ser capaz de cumprir o mutuário antes de fechar a compra por causa das leis de privacidade.
Porque é que o empréstimo que está sendo vendido?
Ao comprar qualquer nota promissória, uma pergunta razoável e muito importante a ser considerado é "porque é que o empréstimo que está sendo vendido?" Essencialmente, ele provavelmente está sendo vendido por uma de três razões:
Há problemas relacionados com o próprio empréstimo
Existem problemas relacionados com o mutuário
Existem problemas associados ao vendedor
Um comprador nota experiente vai descobrir a resposta a esta pergunta antes de prosseguir. Se a razão pela qual está sendo vendido relaciona-se com o vendedor, então, que é um verde-bandeira prosseguir. Mas, se a razão relaciona-se com o próprio empréstimo, ou para o mutuário, então isso é uma bandeira vermelha, não prosseguir com a compra até descobrir exatamente qual é o problema. Uma vez que o problema está descoberto e entendido que podem ser avaliadas de modo a determinar se é um problema fatal, ou apenas uma que requer atenção especial, mas podem ser aceites.
Exemplos de problemas
Empréstimos sub-desempenho
Há muitos nomes que são aplicadas aos empréstimos "sub-desempenho". Eles são muitas vezes chamado de alta manutenção, pagamento lento, o pagamento irregular, etc Estes empréstimos exigem uma quantidade enorme esforço de coleta, a fim de manter o mutuário tardia atual com o mês pagamentos e sai mês.
Em alguns casos, pode ser acumulado pagamentos em atraso - Pagamentos de volta já adicionados ao capital em dívida. Ou então, um acordo de tolerância existente entre o credor e os devedores para evitar um encerramento. Ou, pode haver um Acordo de Modificação em vigor que substitui os documentos do empréstimo original.
Crédito vencido
Este tipo de empréstimo onde acontece tentativas de coletar ter sido mal sucedido e conta do empréstimo simplesmente não está pagando nada. Ele está em atraso com os pagamentos atrasados e outras despesas devidas.
Muitas vezes, os credores que precisam de liquidez de caixa estão dispostos a descontar abruptamente a quantidade que vai aceitar para a venda de suas contas de empréstimos sub-realização ou não-realização. Estas contas de empréstimos problemáticos são um dreno financeiro para o credor em termos de tempo gasto e dinheiro perdido.
Para astuto, experiente investidor nota promissória esses empréstimos difícil apresentar uma excelente oportunidade de negócio. Uma experiência, investidor nota capaz pode criar um excelente lucro com a aquisição desses empréstimos problemáticos, a um preço de compra com desconto e, em seguida, limpar-up os problemas.
Em essência, eles podem fazer-limão ajuda de um limão.
Mas, para um investidor nota promissória inexperiente, esse tipo de empréstimo deve ser evitado.
Os documentos do empréstimo necessário e os passos a serem tomados ao comprar um empréstimo hipotecário já existente
Os documentos do empréstimo necessários ao comprar um seguro imobiliário nota promissória são, essencialmente, o mesmo se você está comprando de um vendedor privado nota, uma propriedade, o Tribunal de Falências, ou de um banco comercial. Listados abaixo estão os passos a serem tomados e os documentos do empréstimo necessário:
1. Determinar se um Acordo de modificação está em vigor
Em muitos empréstimos banco estatal que estão sendo vendidos hoje, os documentos do empréstimo originais foram modificados ou alterados em um esforço para ajudar o mutuário manter a propriedade do imóvel. Os termos novos, modificados agora controlar-se sobrepor-se os documentos do empréstimo originais. Obter uma cópia assinada do Acordo de modificação do empréstimo, se houver.
2. Verifique se o saldo de empréstimos
Verifique se o saldo do empréstimo em dívida na nota e as condições de pagamento real da nota ou do Acordo de Modificação. Você deve analisar os documentos reais que foram executados!
3. Obter um pagamento História do empréstimo
Verifique com o vendedor da nota que o principal e juros foram pagos através de uma data específica. Verificar quando o próximo pagamento é devido.
4. Determinar que a hipoteca (ou fiduciário) é um primeiro penhor posição empréstimo
Verificar se a hipoteca (ou fiduciário) tem uma posição Lien PRIMEIRO segurado; obter uma cópia de apólice de seguro de Títulos do Hipotecário. Revisão da Política de Seguros Título do Hipotecário. Normalmente, / Apólice de Seguro Título da Hipotecário do credor foi emitido quando o empréstimo foi originado.
5. Determinar o status dos impostos sobre a propriedade
Você quer estabelecer o status dos impostos sobre a propriedade - se eles são atuais ou delinqüente - e determinar se um Custódia / Impound conta existe, se isso acontecer, ele deve ser transferido para você. Muitas vezes, impostos sobre a propriedade e os prémios de seguros de incêndio são pagas mensalmente pelo mutuário em uma Conta de Custódia separado / Impound conta. É de sua responsabilidade de ter que conta transferida para você, se houver.
6. Determinar o status do seguro de risco de propriedade
Obter uma cópia da apólice de seguro de risco. Mais tarde, depois de concluir a compra empréstimo a política terá de ser aprovada para mostrar-lhe como o novo beneficiário Loss.
7. Confirme o valor do imóvel que prende a nota
Confirme o valor da propriedade de garantia real, que assegura o a nota de valor de mercado atual. Obter uma avaliação imobiliária atual da propriedade colateral, ou, você pode fazer a sua própria avaliação, ou, contratar um corretor de imóveis competente para fazer um parecer preço corretor relatório de "BPO".
8. Já a hipoteca real (ou fiduciário) que lhe foi atribuído
Obter a hipoteca real (ou o contrato fiduciário) que lhe foi atribuído. A atribuição, uma vez executado e gravado, vai fazer isso e vai transferir todos os direitos, títulos e interesses no instrumento para você.
9. Já a nota promissória original visado para você
Já a nota promissória original visado para você - certificando-se a atribuição do instrumento de segurança e endosso da nota corresponder a um outro. O endosso pode ter lugar certo no instrumento nota promissória origem real ou através de um documento separado chamado de alongamento que é então ligado à nota promissória.
10. Ter a posse física da nota promissória dada a você
Ter a posse física do instrumento nota promissória original dado a você. Este é o título de crédito que você está comprando e cujos direitos você vai ser capaz de cumprir por falta de pagamento da dívida. É muito importante que você tenha a posse física na nota. A nota promissória é um título de crédito. Se perder, pode ser forjada e vendida. Se você tiver que fazer um encerramento, você será obrigado a mostrar a nota original ao tribunal ou ao administrador público.
11. Ter uma declaração preclusão executado pelo mutuário, se possível
Você deve tentar obter uma declaração preclusão do mutuário. Esse documento afirma o equilíbrio e termos da nota real e verifica que não há disputas ou set-offs existentes. Ele vai ser muito útil se surgir uma disputa com o mutuário.
12. Prepare-se "Cartas de Notificação"
Prepare cartas de notificação assinado tanto para o mutuário eo agente de seguros de risco de incêndio notificando-os da transferência do empréstimo para você. Estas cartas são muitas vezes referida como "Cartas Adeus" (desde o vendedor de empréstimo para o mutuário), "Bem-vindo" (Cartas de você para o mutuário), e "Cartas de Notificação" (para o agente de seguros solicitando um novo beneficiário Loss Endosso).
Não tente comprar um empréstimo de nota promissória sem ajuda profissional
Como você pode ver, este é um processo multi-passo, técnica. Este processo pode ser facilmente manipulados para você por especialistas que são bem treinados e muito familiarizado com o processo e os documentos. Ele pode ser remendada-se facilmente por uma pessoa inexperiente. Ninguém nasce sabendo como comprar uma nota promissória. Todo mundo tem que aprender --- e aprendizagem pode ser muito caro. Não pagar mensalidades com suas economias da vida!
Nota Promissória Especialista e Advogado
No início do processo de compra envolver um especialista nota promissória respeitável como seu conselheiro, e também contratar um advogado respeitável, que tem experiência especializada na área de nota promissória. As poucas centenas de dólares que você vai pagar esses dois você vai economizar milhares de dólares e muitas, muitas noites sem dormir.
Uma vez que você possui o empréstimo real há uma série de opções disponíveis para que você possa prosseguir na tentativa de cobrar ou obter o instrumento nota realizando. Algumas dessas opções será abordado em um artigo futuro.